一、外商投资房地产企业的设立 

根据50号文的规定，外商投资从事房地产开发、经营，应遵循项目公司原则。而根据171号文、192号文和50号文等的规定，设立外商投资房地产企业应当满意以下条件：(1)已先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议;(2)投资总额300万美元以下(含)的，注册资本不低于投资总额的70%，300万美元以上的，注册资本不低于投资总额的50%。(3)经营范围为普通住宅、公寓、别墅等各类住宅、宾馆(饭店)、度假村、写字楼、会展中央、商业设施、主题公园等的建设经营，或以上述项目建设为目的的土地开发或成片开发。(4)中外双方未以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。

设立程序：签订土地使用权出让合同(转让合同)→向商务主管部门申请企业设立批准→颁发一年期《外商投资企业批准证书》→向工商行政主管部门申请办理企业设立登记，领取《营业执照》→缴纳土地使用权出让金→申领《国有土地使用证》→换发正式《外商投资企业批准证书》→向工商行政主管部门换发《营业执照》→房地产项目立项申请 

二、外商投资房地产企业的限制 

1、经批准的房地产企业在商务部备案要求，以及禁止从境外贷款。经商务主管部门批准的外商投资房地产企业应及时向商务部投交档案材料进行备案。据130号文，2007年6月1日及以后取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业不得办理外债登记及外债。2007年6月1日以后取得地方商务主管部门批准证书但未通过商务部备案的外商投资房地产企业，外汇管理局各分局不予办理外汇登记(或登记变更)及资本项目结售汇手续。

2、经营范围限制 

投资限制类房地产项目的核准：根据《外商投资产业指导目录》(2007年修订)，高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中央等高档房地产项目的建设、经营，属于限制类，外商投资该等房地产项目受到严格控制。根据13号文，下列项目属于高档房地产项目：(1)别墅性质的高档住宅及度假村;(2)单位面积建筑设计造价高于当地一般民用住宅、办公楼一倍以上的公寓、写字楼项目;(3)建筑标准四星级(或相称于四星级)及以上的宾馆、饭店。

三、以股权转让、并购等方式投资房地产的要求

1、应以自有资金一次性支付全部转让金。 

境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，须妥善安顿职工，处理银行债务，并自外商投资企业营业执照颁发之日起三个月内以自有资金一次性支付全部转让金。境外投资者收购外商投资房地产企业中方股权的，须妥善安顿职工，处理银行债务，并在股权转让协议生效之日起三个月内以自有资金一次性支付全部转让对价。 

 2、被收购的企业已取得《国有土地使用证》，且投资者书面保证将履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。