房本无亲情：借名买房后我和小弟反目成仇
2025-05-28王小妹育有2个孩子，一家四口居住在丈夫的一套公房里。老大成家后就搬出去了，老二结婚后还和父母一起居住在这套公房里。但老二媳妇和王小妹之间有婆媳矛盾，经常吵架。丈夫过世后，王小妹每天都要看儿媳妇脸色过日子。
老大建议母亲搬出去住，但王小妹不喜欢租房子，也没钱买房。偶然听邻居提起经适房政策，老大心想自己虽无力另买一套商品房，但买一套经适房的能力还是有的。
这时，老公房里一共4个户口，分别是王小妹和老二一家三口，正好符合申请经适房的条件。老二表示自己没有钱，而且经适房又远又偏自己不可能去住。
老大提出，以他们4人名义去申请经适房，购买产权的钱由老大来出，实际房屋产权也归老大所有。老二一家仍旧住在老公房里，王小妹住到经适房去，由老大来照顾。王小妹和小儿子一家商量后同意了。
经适房申请成功后，5个人签订了一份《声明》，写明由老大出资购买经适房，产权暂时登记在老二名下，房子归老大所有。之后，老大支付了购买经适房有限产权的房款、契税、维修基金、装修费等全部费用，费用发票和产权证也保存在老大手里。房子装修好以后，王小妹和老大就搬进经适房住了。一晃八年过去，王小妹去世了。老大要求老二配合自己办理房屋过户手续。没想到老二声称经适房就是自己的，当初的《声明》只表示赠与，而他现在可以撤销赠与。
老大认为《声明》的意思就是自己借用老二名义购买经适房，而且《声明》写的很清楚，房子归老大所有。所以老大能依据这份《声明》要求老二过户房子吗？
答案是否定的。
我们先来分析一下老大和老二之间是否存在借名买房的合意。
首先，借名买房的原因主要是为了解决老二一家和母亲之间的家庭住房矛盾，但由于老大不符合经适房申请资格，而老二一家和母亲又没有购买经适房的经济能力，所以大家协商一致由老大出资并借用老二的名义申请购买经适房，该购房动机具有客观合理性。
其次，从购房款的实际支付来讲，所有的房款、契税、维修基金、装修费等，都是由老大出资，并且这些发票和房屋产权证原件也是由其持有。
最后，从房屋的占有使用情况来看，也一直是由老大和母亲共同居住，老二一家从未居住。再结合他们共同签订的这份《声明》，写明了由老大出资购房，产权暂时登记在老二名下，房子归老大所有。以上各环节已形成完整的证据链，足以证明两人之间存在借名买房的合意。
关键问题在于，老大借名购买的房屋不是普通商品房，而是经适房。经适房是面向本市城镇中低收入住房困难家庭供应的具有保障性质的政策性住房。根据相关规定，只有符合相关申请条件、经政府批准的家庭或者个人才有购买经适房的资格，申请人不得擅自转让、赠与该购买资格；经适房的购房人、同住人可以在取得房地产权证满5年后购买属于政府的产权份额，在取得完全产权前不得擅自转让、赠与经适房。
由于老大本身并不具有申请经适房的资格，而是借用老二的名义去申请购买经适房，该借名购房行为的实质是老二等人擅自向老大转让购房资格，属于擅自处分保障住房资源，损害社会公共利益，有违公序良俗，应属无效。
同时，民事法律行为无效后，老二因该行为取得的财产，应当予以返还。也就是说，老大虽然无法根据这份《声明》取得经适房的产权，但该《声明》的实质属于借名买房协议，而不是赠与合同。在借名买房协议无效的情况下，老大所花费的购房出资等费用，可以要求老二进行返还。
