跟大家简单分享一下最近信托的一些地产融资情况，首先先讲一下整个地产融资几个主要的融资模式，简单讲三个：一是传统的开发贷模式，这种开发贷模式通常要满足432要求，4是代表四证，土地证、土地规划许可证、建筑规划许可证和建筑施工许可证，一般两说这四证是要在土地证拿齐之后同时通过规划批复才能拿到，通常是拿地以后的1到2个月时间。3是指资本金的要求，按照国务院2015年发布的文是有30%可以降到25%，现在各地已经有资本金的要求有不同的标准一般是25%到30%左右。2是指二级开发资质，目前一般上市公司房企都会有的，这是最传统的开发贷模式，一般银行是通过这种模式来借。

二是并购贷款模式，一般是通过并购项目公司或者是项目公司上方持股平台公司的股权来进行项目的转让，通常这种是可以绕过开发贷432的条件，甚至在拿到地的时候就可以进行股权的转让，通常这种是不超过1:1.5的比例，也就是说是从文件来说是60%，也就是说贷款不超过并购贷款的60%，同时是可以比方开发贷款。

三是土地款的融资模式，叫做股加债，这种股加债通常是开发商拍到土地以后，支付土地款前30%到50%的土地款，后面是由基金或是信托计划等等受让整个项目公司或项目公司控股平台公司的股权，加上股东借款的模式，后期是通过股权评估或是一些底层协议来实现抵押带的模式退出，因为这个模式相对分红比较高，因为前期没有土地抵押，所以通常会通过项目公司的股权质押，向项目公司派驻董事，实际操盘是由地产公司实际操盘，在这期间一般来说基金方会对项目公司的工商章、法人章、财务章以及对核心账户的监管，以及工程款的预先的预留审计以及工程费用的追踪等，确保项目的正常实施以及项目方股权分红的退出，以上是比较主流的一些地产模式，剩下的再简单介绍一下最近强监管的影响。

第一，现在银监明确规定严格认定的432条件，前期的土地款融资是被严格限制的，以往的股加债和并购模式是让公司432的，目前严格监管认为，所有金融机构的债权都必须满足432条件，比如说1月29号上海银监局发文，明确在并购贷款阶段被并购标的项目必须满足432条件。从趋势上来看，所有的金融机构把金融机构的债权认作为432的条件未来是比较流行趋势，不允许介入土地款，是去年5月份、7月份银监会发文对2017年重点银监检查的要点里面认定，金融机构的贷款不得涉入到土地款的使用，不得直接、变相用于土地款支付，土地款这块相对来说目前也是银监重点在监控的要点。未来由于432严格的认定以及债权必须满足432的条件，未来可能会有一些激进的机构会在股权方面做一些突破，比如说通过征股进入股本公积，或是通过其他的形式做，以往用这种模式做过的司法判例来看，这类机构如果未来出现项目出险的情况下，正常的资金回收处置难度会比较大，有一定风险。

第二，以往券商、信托会有一些资金池业务，去年3到5月份，整个资金池压缩，同业通道的嵌套减少，理财池尤其去年9月份开始预登记系统，银行和信托的所有产品，投资人到底层资产要进入预登记系统，这样会把交易参与方暴露在监管系统下，这样的话使得存量和增量的资金池会逐步的减少，这块也会使资金流向会有些问题。

第三，《委托贷款管理办法》的推出，1月5号银监会发布了《商业银行委托贷款管理办法》，这个是对委托贷款，尤其是对商业银行受委托资金种类及用途做了一些明确限制，里面提到受托管理的差额资金、银行授信资金和一些具有特定用途的专项资金等是无法作为委托贷款通过商业银行发给其他关联企业的，以这种形式，往往很多以往银行融资成本较低的大型企业会通过委代的形式给开发商，或是一些私募基金和民间机构会通过银行来进行委代，通过银行委代有两个好处，一个是很多国土局这边，如果要做土地和在建工程登记的时候必须需要有经营许可证，通过指的是银行，有银行委代，等于通过将银行作为债权人的形成，抵押给债权人，是由上层的委托人承担。如果银行这端切掉，抵押物的价值没法进行落实，这是一方面。第二个方面可以通过银行的委托贷款开利税发票解决项目公司整块融资成本计入财务费用，这是委代方面的影响。

第四，目前来说，从几个交易对手了解到，目前商业银行的按揭贷款发放速度在减缓，这个是从去年就开始了，一方面是一手房的按揭额度，几个行相对来说比较紧张，而且现在按照朋友的说法，银行的按揭还是优先于满足二手房需求，如果二手房的成交比较活跃的情况下，一手房的发放速度会比较慢一些，目前的情况下，至少过年前后，一手房的按揭发放速度不会有特别明显的改善。

此外在目前的一些监管形势下，再聊一下可能未来存在地产投资优势，强监管下，基本上几个国有大行和股份制银行，整个的货币投放和他们对地产政策还是明显收紧的，交易对手的选择会有比较明显的体现。以往可能在一些地方龙头、白名单的客户，开发贷的发放，整个的路径、门槛会比较低，现在会对交易对手的情况做严格判断，有些银行明确只顾百强或是前二十、前五十，现有的情况下，如果进入三、四线城市的开发商，会考虑和当地的城商行做一些比较深入的合作，城商行相对来说是属于决策周期比较短，决策链条比较短，同时相对来说操作比较灵活一些，可能是未来开发商重点挖掘的合作资源。

另外目前来说土地前融需求是比较旺盛的，以往股+债的模式慢慢会逐渐减少，这个资金对于开发商会增强他整个的资金流的使用效率，土地前融会使房地产股权融资类的比例提升。随着项目周期的不断加快，开放贷对房企的吸引程度会降低，以往没有做标准化或是在土地开发经验相对少一些的情况下，开发商的开发周期从以往一年、9个月到现在是6个月甚至4个月，慢慢开发商的标准和水平提升，此外装配式建筑加快，整个周期是不断往前推的。

这些金融机构会发现，慢慢白名单客户逐渐增多，整个龙头化的趋势会比较明显，其他的开发商偏弱的没法和他合作，要考虑投放风险。此外由于银行委代的停止，目前技术上，信托计划还是可以做合规的432投放，原因是在于成立一个信托计划，委托人和信托计划是通过《信托法》确定，并不是通过商业银行的委托管理办法确定，当一个单一，有资金优势的企业还是需要把资金发放到开发商，可以通过信托计划的形式发放到满足432的房产项目里。但是在未来可能信托通道业务逐渐收窄的情况下，一方面费率会提高，这方面的资金优势、资金流量的口子会逐渐收紧。以后来看，目前我了解到几个开发商，目前已经有一些资金的合作，手头有些开发商他们在拿到地的时候资金流紧张，可能会有一些开发商之间是存在资金的短期拆借，和银行同业拆借类似，临近贷款和中小开发商逐步退出市场，通过代持和其他的形式支持大开发商的合作，趋势化还是存在的。

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