在房地产企业的发展愈来愈倚重金融，房地产企业的竞争越来越凸显为融资能力的竞争的大背景下，省房协金融专业委员会与省房协法律与维权专业委员会、杭州市房地产行业协会法律专业委员会申请以“房地产企业融资方式创新相关法律问题”作为2017-2018年年度法律报告的主题，并委托浙江东鹰律师事务所具体承办本报告的撰写工作。

房地产行业，是集政策法律密集、资金密集和人才密集的行业。

十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。报告对于金融的发展定位，已不是创新和发展，而是增强金融服务实体经济能力，提高直接融资比重，促进多层次资本市场健康发展，守住不发生系统性金融风险的底线。

在2016年楼市大涨的情况下，2017年，国家和地方积极采取各项调控政策稳定房价，实施限购等行政措施以及经济政策，抑制不合理的投机性需求，限制房价过快上涨；采取分类调控的原则，增加一线城市的土地供应面积，防止异常交易推高房价；整治“首付贷”，打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为，这些政策对调控房地产行业稳定发展起到了重要作用。

2017年，号称“史上最严”金融监管年，监管令密集发布。金融监管政策不仅从政策法律层面，也间接从资金层面影响了房地产企业的发展。年初，中国证券投资基金业协会发布第4号备案管理规范，证券期货经营机构设立私募资产管理计划，以委托贷款、嵌套投资信托计划及其他金融产品、受让信托受益权及其他资产收（受）益权、以明股实债的方式受让房地产开发企业股权等方式投资于热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案；资产管理人应向底层资产进行穿透审查来判断投资方向；私募资产管理计划不得用于向房地产开发企业支付土地出让款或补充流动资金。4月，银监会发布《关于银行业风险防控工作的指导意见》，明确了银行业风险防控的重点领域，对于房地产领域要坚持分类调控、因城施策，防控房地产风险。11月，央行联合三会及外汇局发布《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》[1]（征求意见稿），作为大资管领域跨行业的纲领性文件，要求统一资管产品标准、打破刚性兑付、统一产品杠杆要求、消除多层嵌套和通道等。尽管这一文件尚未正式发布实施，但无疑反应了金融监管的大趋势。金融监管的趋严，必然作用到房地产企业的资金来源及融资成本上。

受相关监管政策的影响，土地供应市场在成交价格持续上涨的同时，土地流拍现象频频，出现了限售价、限地价、限自持等限制，众多房企选择联合拿地、合作开发，土地供应越来越倾向于租赁住宅。房地产融资市场，国内首单央企租赁住房REITs——保利租赁住房REITs项目的推出，为资本市场服务租赁住房行业发展探索积累了有益经验，具有重要创新意义和示范意义。

2017年，尽管政府调控频频出手，金融监管不断加强，但是中国房地产行业再一次创造了新的记录，销售金额前三强均已突破5000亿，百强上榜企业销售额均已经超过150亿。房地产企业销售规模加速提升，房地产市场集中度加深，规模效应愈加凸显，强者恒强、快者愈快。房地产企业竞争压力日益加剧，资源争夺升级，谋局多元化发展版图，对外不断并购扩张，对内优化管理输出，资源整合能力成为房地产企业决胜的关键。

随着土地成本上涨、融资渠道收紧，融资能力愈加成为房地产企业的核心竞争能力。中小房企如何在竞争中突围，如何实现弯道超车，如何有效地以最低成本获取资金成为影响生死存亡的命题。

此外，今年以来国土资源部门对市场上存量的国有土地闲置情况正在进行摸底调查，这一举动也引起众多房企的关注。与此同时，省、市房地产业协会会员单位对村级留用地合作开发也有浓厚的兴趣。故，本年度法律报告在融资方式创新之外，另附两个副报告，分别关注国有土地的闲置问题以及村级留用地合作开发问题，以期对省、市房地产业协会会员单位的发展提供一些智慧启迪。

[1] 该意见于2018年3月28日经中央全面深化改革委员会第一次会议审议通过，尚未公开发布。

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