一、什么是一级土地整理

一级是和二级相对的，自从土地禁止了协议转让之后，所有土地出让都要走招拍挂流程。招拍挂之前所有事情就叫一级，包括土地拆迁、农用地征收、修路造桥管网铺设的三通一平、建设用地指标的覆盖等；招拍挂之后的所有事情都叫二级，就是房地产开发，包括设计、报建、施工、交房等。

简而言之，一级土地整理，就是把一块毛地，做到可以开工建设的地步，只待政府办一套招拍挂手续就能土地出让了。

二、谁做一级土地整理

不客气的讲，对政府而言，一级土地整理是一件非常暴利的事，一块土地成本往往只有几十万一亩，但是对外招拍挂之后可以卖几百万一亩，土地的一二级之间的差价很大，利润非常惊人。所以，但凡地方政府还有点钱的地方，比如长三角这种，一级土地整理一般都是垄断在政府手中，政府来当城市经营商。有人会提出来珠三角的土地整理政府基本上管不着，那是因为村社的力量太强了，政府搞不过，土地的一二级的溢价都还给村里了，政府赚一点出让金的计提。当然，也有不少地方政府财政很紧张，没有钱却想办大事做城建，所以土地的一级整理也都交给了社会投资人，政府不赚钱就赚一个政绩。

三、社会投资人如何从一级土地整理中赚钱

热衷一级土地整理的有两类企业，一类是开发商，另一类是施工企业。前者打着土地的主意，后者打着工程的主意。

1、开发商做一级整理

开发商做一级整理，主要看中的是能不能在一级整理完毕后，能顺带着把二级的房地产开发也做了，就是所谓的一二级联动。既吃到了土地上的利润，还能吃到房地产开发的利润，一地两吃，舒坦。

2、施工企业做一级整理

施工企业做一级整理，说实话，要求很简单，土地要达到三通一平前要做很多工程，比如修路，比如修管廊，大些的区域还要修一些水厂、电厂、污水处理厂这种，工程涉及的活好多好多，做一级整理的投资人就意味着范围内的工程不用费心去投标了，都是自己的，舒坦。

3、开发商做一级整理和施工企业做一级整理还有些不同的地方，开发商关心的是开发的房子能不能卖得掉，施工企业关心的却是工程量大不大、能不能养人，所以两者也很难完全匹配在一块，也碰到过不少施工企业整理出来的地都在山里面然后很难受，地也卖不掉，工程款也拿不回来。

四、开发商做一级土地整理要注意什么

这里不讨论施工单位做一级开发了，一般央企的单位资金成本低，做一级整理的投资人只是副业，只要拿到工程，工程上赚钱就行了。

一级土地整理最大的问题就是资金和时间的不可控，资金的不可控指的是结算的资金需求经常会比预算高出不少，时间的不可控指的是征迁时间的不可控以及挂牌时间的不可控，两个不可控导致了资金是长期处于超预算的净投入状态。如果要现金流回正，只能等到土地挂牌甚至房地产开发销售之后，资金沉淀期会比较长，而房地产企业一般负债都比较高，融资成本也比较高，扛起来会比较辛苦。

所以开发商做一级土地整理，在利润测算之外，还要重视现金流管理，一个项目如果账面利润很高，但是无法变现，那就不是好项目。而一级土地整理对开发商考验最大的就是资金链，所以要做一级整理，必须要有一整套资金计划，尽量减少自有资金的支出，尽量使用便宜的长期贷款，如棚改贷款等。测算上，也不要只算静态的利润，也要考虑自有资金的内部收益率情况来综合评估。

此外，一二级能否联动是开发商的第一考虑，如何实现二级的锁定也是关键，很多地方一二级没法锁定，只给一级15%的利润回报，这就意义不大了。

五、一级土地整理的出让手续

土地拆平了或者建设用地指标到位了就可以走流程准备招拍挂出让了，办这个手续也很麻烦。这个我就简单讲讲吧，不是我的强项，因为每个城市都不一样，就说几个共性的手续。

1、规划条件：市规划局正式下发。一般由国土局发函申请，根据开发商提供的规划设计指标，规划局复函，国土局作为定界，评估的依据，是最前提条件之一。

2、土地征收、收储：市国土局负责。集体地为征收，国有地为收储。集体土地（没有土地证），以签订征收协议为工作结果。国有土地签订协议，以收缴土地证为工作结果。

3、定界确权及申请宗地号

定界：市国土局委托专业测绘院测绘，出宗地的坐标图、地形图，用坐标明确土地具体位置，实测面积。确权：本宗地与周边土地是否地界清楚，产权清楚。

4、宗地成本构成审计：成本初审、复审，出具评估报告等。

5、地价评估：选取评估机构、评估委托发放、评估公司评估、评估结果正式反馈给储备（国土）、报分管领导审核并通过。

6、供地方案审批：这个各地完全不一样，一般国土局会有地价会、供地会这种来审核，然后卷宗材料在市区国土局、储备中心、交易中心等机构流转，出让方案要报市政府、土委会等机构审议。

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