一、借壳上市的概念及有关法律法规

借壳上市一般是指一家非上市公司(Private Company)通过把资产注入一家市值较低的已上市公司（壳，Shell），得到该公司一定程度的控股权，利用其上市公司地位，使这家非上市公司的资产得以上市，通常该壳公司会被改名。

鉴于借壳上市也是实现非上市公司实现上市，其审核的标准等同于IPO审核，虽然其周期相比于IPO时间较短，但由于对标的资产的要求仍然较高，很多企业选择走“借壳”的同时采用一系列方案规避借壳，比如之前市场上盛传的“博盈投资借壳案例”。

根据《上市公司重大资产重组管理办法》（2016年9月8日修订）（以下简称《重组办法》），《重组办法》对“借壳”的要求更高，增加了认定条件，对于规避借壳的做法实施了“封堵”。主要体现在：上市公司60个月内实际控制人变化的情况下，从总资产、净资产、营业收入、净利润、发行股份数量、主营业务发生变化、管理层发生重大变化以及证监会的兜底条件等方面认定是否构成借壳。

所谓买壳上市，相对于借壳上市，只是分为两步走：非上市公司通过协议转让的方式取得上市公司的控制权，而后续通过重大资产重组向“壳公司”装资产，买壳上市对于非上市公司而言，付出的成本通常比借壳上市高。

二、借壳上市通用的方案

（一）方案概况

借壳上市较为常用的操作方式是“资产置换-发行股份购买资产”，上述两步是不可分割的整体。具体来说，上市公司将原有的资产和负债置出，然后通过发行股份购买资产的方式置入资产，从而实现上市公司的实际控制人发生变更以及主营业务发生重大变化。

交易完成后，上市公司的实际控制人将变更为标的资产的实际控制人，标的资产将被置入上市公司。

（二）交易价格

无论是置入资产还是置出资产，交易价格都需要具有证券从业资格的评估机构进行评估而后又交易双方根据评估价格协商确定，确保交易价格的公允性。但是在实操层面，交易价格都是交易双方根据市场平均水平（市盈率、市净率等）确定再由评估机构进行评估作价。

（三）股份锁定情况

根据《重组办法》，本次交易若为“借壳上市”，上市公司原控股股东、原实际控制人及其控制的关联人，以及在交易过程中从该等主体直接或间接受让该上市公司股份的特定对象应当公开承诺，在本次交易完成后36 个月内不转让其在该上市公司中拥有权益的股份；另外，特定对象通过认购本次发行的股份取得上市公司的实际控制权；特定对象对其用于认购股份的资产持续拥有权益的时间不足12个月，上述特定对象在本次交易完成后36个月不得转让持有上市公司的股份。

除收购人及其关联人以外的特定对象应当公开承诺，其以资产认购而取得的上市公司股份自股份发行结束之日起24 个月内不得转让。

（四）业绩承诺及补偿

置入资产通常会采用收益法评估，收益法评估情形下，通常要求交易对方向上市公司做出业绩承诺，业绩承诺的周期通常为三个会计年度，如达不成业绩承诺，交易对方将向上市公司进行补偿，此举主要是为了保护上市公司的利益，尤其是中小股东的利益。

业绩补偿的方式通常分为股份补偿和现金补偿，股份补偿为首选，如股份不足，则选择现金补偿。

（五）履行的程序

借壳上市需要上市公司及交易对方按照《重组办法》履行相关决策程序，如涉及国资及境外事项，还需要取得国资部门、商务部门及发改委等部门的审核批准。

（六）是否触发要约收购

当标的资产的大股东及其关联方在交易完成后合计持有上市公司的股份超过30%，根据《上市公司收购管理办法》的有关规定，需要履行要约收购的义务，但上市公司股东大会同意豁免的除外。

（七）期间损益归属

期间损益归属通常是指评估基准日至交割日期间交易标的的损益归属。通常来说，交易标的在期间的盈利归上市公司所有，亏损则由标的资产原有股东向上市公司进行补偿。

综上，借壳上市的方案相比于一般的重大资产重组，交易方案更复杂且锁定期等条件更加严格，根据《重组办法》，借壳上市不能募集配套资金，因此借壳上市本身更加注重标的资产的“质量”。

三、借壳上市审核关注的要点

结合我们搜集的案例以及查阅有关资料，房地产上市公司借壳审核关注要点如下：

（一）合法合规运营

重点关注拟置入资产是否存在因违法违规被行政处罚或者立案调查的情形。

（二）资质情况

重点关注拟置入资产是否取得了房地产开发企业所需具备的全部资质以及是否超越资质等级从事房地产开发经营的情形。

（三）存货是否计提减值以及相关借款利息是否资本化

1、关注房地产开发公司存货开发产品及开发成本是否计提跌价准备。

2、关注房地产开发公司存货开发成本借款费用是否存在资本化的情形，如存在，需要详细披露资本化与费用化划分的原则、时点及依据。

（四）业绩承诺是否合理

房地产开发企业的开发成本、开发产品通常采用假设开发法评估，重点关注业绩承诺的测算依据及测算过程，是否足以覆盖假设开发法预测净利润。同时关注标的资产盈利预测的可实现性。

（五）标的资产在报告期内收购资产是否导致主营业务发生重大变化

关注标的资产在报告期内是否存在同一控制或非同一控制下的合并，如有，是否导致标的资产的主营业务发生了重大变化。

（六）评估增值的合理性

重点关注标的资产评估增值的合理性。

（七）拟置入资产是否符合IPO的条件

由于借壳上市的审核参照IPO的审核标准，因此在具体的审核过程中，通常需要置入资产符合《首次公开发行股票并上市管理办法》的有关条件。

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