近期，随着国家加大房地产调控力度，中央、地方“多管齐下”，发改委、银监会以及上交所和深交所等频频出台房地产融资政策，融资渠道正在全面收紧，人们期待金融“脱实向虚”的苗头因此得到有效遏制。

1、交易所收紧房地产行业发债 房企公司债不能再买地

上交所和深交所近日向各债券承销机构下发《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，明确对房地产、产能过剩行业公司债券的发行审核试行分类监管。

据了解，两大交易所对房企发债采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准；而对产能过剩行业采取“产业政策+综合指标评价”的分类监管标准，仅接受符合国家产业政策要求的煤炭、钢铁企业申报公司债券。房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地。

房企“基础范围”是指发行人资质良好，主体评级需为AA及以上的四类企业：境内外上市公司；省级政府、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属房企；以房地产为主业的央企；中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企。

但即使房企满足了以上基本条件，若在房地产市场调控期间，在重点调控的城市存在竞拍“地王”、哄抢地价等行为，或前次公司债券募集资金尚未使用完毕、报告期内存在违规使用募集资金问题都将被禁止发行公司债。

对于符合基础范围要求的房地产企业，还得通过综合指标评价作进一步遴选。

房地产企业的5个综合指标及参数值分别是：最近一年末总资产小于200亿元；最近一年度营业收入小于30亿元；最近一年度扣除非经营性损益后净利润为负；最近一年末扣除预收款后资产负债率超过65%；房地产业务非一二线占比超过50%。

根据综合指标不同，两大交易所将房地产企业划分为正常类、关注类和风险类。其中，触发两项指标划分为关注类，触发三项指标以上（含三项）划分为风险类，其余划分为正常类。券商对于三类房地产企业将需要“区别对待”，列入风险类的房企发债项目“基本不考虑”，而列入关注类的房企则要求增加信息披露，引入增信措施和投资者保护条例。

多位业内人士表示，若新政执行到位，房地产公司债发行规模将大幅下降。对于杠杆较为紧张的地产企业而言，将影响其未来再融资的便利。两大交易所针对房地产募资用途的监管也更为严格。

2、发改委 严格限制房企发行企业债券

早前，国家发改委下发《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》，对房企发行企业债融资进行了严格规定。这份《意见》对所有商业性的房地产项目的企业债融资一刀切禁止；这是目前为止最严格的规则，此前银监会只是要求银行理财参照银行自营贷款进行规范，切断大部分不符合房地产项目融资的资金链。发改委这里对商业性房地产项目和银监会的商业地产明显差异，发改委将除保障性住房、棚户区改造和安置性住宅项目外都纳入商业性房地产项目。

《意见》还显示，发改委将继续支持各类企业发行企业债券用于保障性住房和棚户区改造项目，并对保障性住房类项目进行分类监管。其中，纳入省级保障性住房建设目标任务的项目，地方政府或住建部门需出具文件，对保障性住房项目建设内容、拆迁费用来源、纳入省级保障性住房建设目标任务等情况进行说明。发行人应提供省级保障性住房建设目标任务责任书。

对一般安置性住房建设项目，发改委同样要求分类对待，以遵循“去库存、惠民生”的总体原则。《意见》要求，出现以下四类情况之一，将不允许发行企业债券用于安置性住房建设：一是高库存城市；二是高资产负债率（高于65%）或资产规模较小（小于60亿元）的企业；三是回迁安置比例较少的项目，回迁安置房投资比例占项目总投资低于60%的项目；四为未缴纳土地出让金、未取得土地权证的项目。

3、银监会对16个楼市热点城市银行业金融机构进行房地产业务专项检查

据媒体自业内人士处获悉，为落实房地产调控工作，合理控制业务增速，有效缓释行业集中度偏高的风险，近期银监会下发通知拟对房价上涨过快的16个热点城市银行业金融机构进行专项检查。

据了解，此次专项检查内容涉及面较广，包括个人住房按揭贷款、房地产开发贷以及理财资金是否违规进入房地产领域等。上述通知点名到的16个房价上涨过快的热点城市分别为北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都。

银监会要求检查上述16个城市银行业金融机构截至2016年9月末与房地产有关业务情况，可根据实际情况适当追溯或延伸，并要求地方银监局于12月5日前将专项检查报告上报。

银监会此次检查是对这16个热点城市的商业银行房地产业务的一次全面大体检。具体来看，通知要求检查个人住房贷款方面是否按照“”因城施策“”的原则，严格落实差别化住房政策；是否严格执行最低首付比例要求；是否认真履行首付资金真实性与贷款申请人偿债能力评估与检查；是否认真执行限贷政策要求。

房地产开发贷款方面，则要检查是否严格审查了房地产开发企业各项资质；房地产项目是否符合最低资本金比例要求；是否对资本金来源真实性认真审查；是否存在银行资金违规用于购地的问题。

通知还要求检查房地产中介和房地产企业开展业务的管控情况，一是对发现存在为购房者提供首付款支持，协助伪造收入证明等违规行为的房地产中介，银行业金融机构是否先中止合作，并认真纠正整改；二是对发现存在提供“”假按揭“”、“”零首付“”等违法违规行为的房地产开发企业，是否及时采取相关措施，如停止拨付后续授信、停止增加新的授信，并纠正整改。

个人消费贷款方面，通知要求检查银行是否加强个人消费贷款、个人经营性贷款，信用卡透支、房地产开发上下游企业贷款等业务的合规性和资金流向管理；是否存在违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域的问题。

理财资金是另一大检查点。通知要求检查银行是否严格执行银行理财资金投资非标资产的比例限制；是否比照自营贷款管理的要求，强化对银行理财资金投向房地产领域的监督管理，是否存在理财资金违规进入房地产领域的问题。

房地产信托业务合规经营情况也被纳入此次专项检查，具体检查内容包括：是否严格执行房地产相关信托业务监管规定；是否加强信托资金用拓和流向监控；是否通过多层嵌套等产品规避监管要求；信托公司是否发放用于支付土地出让价款的信托贷款，是否向房地产开发企业发放流动资金信托贷款；信托公司是否以充当筹资渠道或放款通道等方式，直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利；信托公司对个人信托贷款是否加强资金流向监控，防范资金被挪用于支付购房者首付款。