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深度揭秘闽系房企的“攻守道” 4家泉籍房企已上市

2018-04-18 上海市申房律师事务所

近日,早几年就进行全国化布局的闽系房企代表旭辉控股发布公告,2017年1~11月,旭辉累计合同销售金额约人民币880.2亿元,同比上涨75.6%,提前完成800亿元的年度销售目标。

带有“狼性”基因的闽系房企正奔跑在规模扩张的道路上。近年来,闽系中“激进派”以黑马之姿快速扩张。短短数年内布局全国,在土地市场上积极开拓,采用“高杠杆、高周转、快发展”的扩张方式,一度被贴上“高负债派系”的标签。

不过,仅用“激进”标签来定义闽系房企并不全面,记者在采访中了解到,当前闽系房企逐步呈现出分化局面,其中,以三盛地产、冠城大通、建发房产、象屿地产等为代表的企业依然将总部留守在福建。以世茂、旭辉、阳光城、正荣、融信中国、宝龙等,不约而同地将总部搬至上海,开启了全国化布局。然而随着不少闽系房企剑指千亿目标,闽系房企也逐渐出现了“掉队者”,宝龙就是其中的代表之一。

据相关机构统计数据显示,2017年前11月份世茂房地产销售额达886亿元、旭辉880亿元、阳光城769亿元、正荣698亿元、融信590亿元。可以说,诸多闽系房企去年交出了一份尚佳的成绩单。

攻:进击千亿

近日,早几年就进行全国化布局的闽系房企代表旭辉控股发布公告,2017年1~11月,旭辉累计合同销售金额约人民币880.2亿元,同比上涨75.6%,提前完成800亿元的年度销售目标;同时起家于福建、一度被指战略偏保守的禹洲地产公告称,2017年前11月,公司累计实现销售金额367.08亿元,完成企业调升之后400亿元全年目标的92%。

据了解,旭辉控股集团计划未来5年内实现3000亿元目标,禹洲地产则提出2020年实现1000亿元目标,此外,世茂房地产也将今年的销售目标提升至880亿元,目标已提前完成。

与之相应地,房企的拿地速度正明显加快,2017年上半年旭辉拿下32 幅地块,获得的新增土地总价和权益总价均超去年全年。而禹洲地产在确立“三年千亿”目标后亦积极补充货值,截至目前,该公司约有1090万平方米的土地储备,平均成本约为6000元/平方米。而世茂房地产2017年上半年分别于上海、广州、武汉、嘉兴等城市增加土地储备453万平方米,同比增长265%。

一直以来,很多业内人士将“高负债”和闽系房企捆绑在一起,这与不少闽系企业曾创造了2倍甚至10倍以上负债率的“惊人现象”不无关系。由于高负债、高杠杆的加持,使得世茂、融信、禹州等大批闽系企业站住了上海这个支点,从而向全国性发展。

“负债用好了,是灵丹妙药,可以不断帮助企业扩大规模。”房产研究院首席分析师张波告诉记者。

“但负债用不好就是‘毒丸’,短期似乎有效,长期导致不可预测后果。”张波说,尤其是2017年。2017年房企的现金流较去年明显回落,房企现金压力增加明显,一方面不得不通过高负债缓解现金流难题。另一方面,海通证券报告显示,今年房企带息债务规模再创新高,三季度末已超过2.7万亿元,同比增长29.6%。

负债似乎已有进入临界点的趋势。张波指出,当房地产处于下降周期,高负债的房企如果继续扩张债务,资金周转的难度将会逐步增加,房企就将面临生存风险。

张波告诉记者,高负债或可博取高回报,但绝非必然。以高负债搏高回报,这种机会主义在房地产上升周期可能有效,但这原本就非定律,所以受行情影响很大。

“毕竟负债高,是非常影响股东和投资者信心的。”易居研究院智库中心总监严跃进表示。

以阳光城为例,公告显示,2017年前三季度,公司负债总额1694亿元,扣除预收账款后的债务1282亿元,净负债率达到281%。其中,一年内到期的非流动负债246亿元,比上年末增加536.87%。

这样的财报数字让阳光城执行副总裁吴建斌不得不露面向投资者作出解释。在北京媒体见面会上,吴建斌表示,“在负债率上,我们更看重净负债率指标,作为一个从港股上市房企出身的人来说,我认为碧桂园、中海的负债率情况是比较好的,可以对标这两家房企的负债率情况。”

关于降负债问题,吴建斌说,“要把之前的高负债优化下来需要时间,我们希望一两年内先把净负债率降低至100%,长期来看,如果能降到70%是比较合理的。”

即使是快速扩张的阳光城,也不得不同步考虑负债率的调整,而有此想法的不止一家。

据统计,2016年以来,融信、泰禾、禹州、世茂等不同规模的闽系房企,均分别有过定增、资产证券化、降低融资成本、优化负债结构、资产证券化等行动,目的都是一个——降低资产负债率。

“2016年,禹洲的净负债率较前年有所下降,因为开始积极降负债。”禹洲地产执行总裁蔡明辉告诉记者,在设定了2020年的千亿目标之后,势必要加速扩张,但扩张背后,不可避免地面临高负债问题,后者会影响到评级、授信。

2017年半年报显示,禹洲的净负债率已在70%左右,较去年同期显著下降。

一位券商分析师告诉记者,这个阶段,房企会通过把大量的短期偿付的债务置换为长期债务,以消解因短期债务过高带来的偿付风险。

闽系房企融信相关负责人则表示,合理的负债是必要的,重点还在于资产结构和财务结构的稳健,需要不断优化和提升项目品质、重视客户体验,通过精细化操作来提高资产运营效率。同时,对销售回款也必须高要求,保证现金流。

蔡明辉也表示,保证规模增长,但也要保证有质量的增长,为了规模牺牲股东利益,是无法长远的。

禹洲地产财务相关负责人则向记者透露,禹洲的做法是提高周转率,比如用销售额的60%来拿地,进一步提高回款比率。此外,该财务负责人指出,房地产进入一个全新的格局,越来越多地选择合作拿地、共同开发的模式,即小股操盘。虽然销售权益占比会下降,但效益和风险更可控。

守:规模与利润的两难选择

闽系房企的“守城者”们的道路也并不平坦。根据亿翰智库统计的2017年1~11月中国房企销售金额排行榜,闽系房企中建发房产为269.3亿元,排名由去年的47位下降至69位;三盛集团232.0亿元排名第71位;宝龙地产排名略有上升,由88位升至83位;冠城大通则以59.6亿元排名第145位;象屿地产与去年同期数据相比,由118位滑落至148位。

其中,以建发房产为例,据中房智库研究员针对今年前10个月销售额前20名上市房企短期债务偿债能力(即货币资金对短期债务覆盖率=货币资金/短期负债×100%)的分析,5家房企短期偿债能力不足,其中建发房产的控股股东建发股份今年三季度末的短期负债合计164.44亿元,同比大增117.23%,货币资金146.79亿元,货币资金对短期债务的覆盖率为89.27%。记者针对企业区域发展布局以及短期偿债能力等问题致电致函建发房产相关负责人,其回复称当前正处于年底数据盘点时期,短期内没办法安排媒体采访。

同时记者注意到,相较于部分闽系房企激进的迁“都”上海,制定弯道超车战略,三盛集团近年来的发展步调则较为平稳。据了解,其2017年销售目标是超过230亿元。此前三盛集团高层对外表示,不追求规模,希望未来3~5年做到500亿元销售额,同时实现1500亿元规模房企的利润水平。然而,在业内人士看来,想要实现这样的目标绝非易事。

值得一提的是,随着旭辉、禹洲地产等房企纷纷提出千亿目标,宝龙地产规模增长趋缓,且未明确提出规模增长目标。对此,宝龙地产相关负责人对记者表示,2016年起,公司在战略层面由“走数量”转向“走品质”,且公司以商业地产开发与运营作为主营产业,截至2017年中期商业租金及管理费收入实现 8.51 亿元,预期全年达17.5亿~18亿元的水平,自2013年以来年复合增长率达25.7%。“宝龙地产对未来的五年发展规划是保持在中国地产前50强,中国商业地产前5强。”该负责人表示。

房地产作为“双主业”之一的闽系房企冠城大通,同样在规模扩张上不大积极。目前公司以大北京、大南京为重点发展区域,项目分布于北京、南京、苏州、南通、福州等地区。对于长三角地区的规划布局,近日,冠城大通相关负责人回复记者称,公司看好“大南京”区域地产发展势头,目前除了积极通过招拍挂形式取得土地外,还积极进行业务模式创新,向产业地产、旅游地产、特色小镇等关联产业拓展,希望下一步能在长三角区域有更多的项目开花结果。

长三角区域同样也是宝龙地产重点布局的区域。根据宝龙地产方面提供的数据显示,截至2017年11月,企业长三角经济区合同销售占比达74.7%,上海在总合同销售中的占比达21.4%。不过2017年年初,上海叫停百余商住项目的网签,随后又多次发文要求对不符合规定的酒店式公寓等进行整改,在此过程中,商住项目较多的宝龙地产受到较大影响。

而早在2003年就进驻上海市场的闽系房企象屿地产,据了解,目前其在上海及环上海区域累计开发及土地储备建筑面积逾350万平方米,其中在建项目及土地储备230万平方米。对于长三角区域的发展规划和战略布局等问题,记者致电致函象屿地产方面,截至发稿未获回应。

道:量“体”裁“衣”

一位房企高管首次对外披露千亿发展目标后提出“没有进入千亿行列,就没有江湖地位”。同时有房企人士表示,规模竞争时代年销售在500亿元以上的房企,都想要尽快实现千亿规模。其中,素以“狼性”著称的闽系房企也不例外。

亿翰智库研究总监张化东表示:“规模是通往未来的桥梁,人才、资金、信息、技术都建立在规模基础上,未来随着行业集中度越拉越高,中小房企的生存空间将受到极大挤压。部分房企将面临‘生死劫’。”

同策咨询研究总监张宏伟预计,2017年全年千亿房企数量将在20家左右,其中,碧桂园、万科或许也将成为今年的两匹黑马杀入销售规模6000亿元的军团。“2017年上半年千亿军团不断强化竞争优势,品牌房企与中小房企分化发展格局愈加明显。”他表示。

不过,上海中原地产市场分析师卢文曦认为:“规模和企业风险偏好有关,有的较为激进,有的则更显稳健。对于企业而言,楼市调控带来了一些不可控因素,拿地的节奏显得尤为重要,否则企业资金链会面临断裂风险,例如部分房企在2015年和2016年竞得的高价地,未来将面临入市即‘亏本’的尴尬境地。”

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