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提问者

我买的新房去年交房，但验房时发现问题很多。维保答复会在处理后通知我们再去验房，结果一年了也没新消息。今年物业说让我交物业费，我觉得太离谱了，连钥匙都还没拿到居然要交物业费？

律师解答

第一，如果开发商未能履行其在购房合同中约定的义务，导致房屋存在质量问题且未得到解决，您有权通过法律途径来维护自己的权益，要求开发商承担相应的责任，如修复房屋、赔偿损失等。

第二，根据《物业管理条例》第四十一条，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。因此您可以跟物业公司说明现在尚未验房且未取得钥匙的情况，提请物业公司向开发商主张物业管理费。

02

提问者

我和老婆结婚近十年，现因感情不和计划协议离婚。她对其他的夫妻共同财产分割没有意见，但对我婚前的一套房子在婚后出租而产生的租金有想法，她认为这些租金是夫妻共同财产。但我认为这套房子是我的婚前财产，租金应该归我。请问，我们哪一方的观点是对的？

律师解答

夫妻一方个人财产在婚后产生的孳息和自然增值属于个人财产，除此以外夫妻一方个人财产在婚后产生的收益应认定为夫妻共同财产。显然，‌房屋租金不是孳息，也非房屋的自然增值，而‌是由市场的供求决定。同时，房租也需要对房屋进行管理而取得，婚后需要夫妻投入一定的管理或劳务，也可认定为经营行为。‌当夫妻双方共同参与房屋的经营管理，‌所取得的租金事实上是夫妻双方共同经营后的收益。

‌因此，‌除非您与配偶另有书面约定，婚前个人所有房屋在‌婚姻期间取得的租金一般应认定为夫妻共同所有，而并非归您个人所有。

需要提醒的是，房屋本身的增值（若无婚后共同还贷的行为）为您的个人财产，在离婚时，无需对配偶进行补偿。

03

提问者

我是年过七旬的未婚老人，有个收养的儿子。在我的抚养下，养子已成家立业。三年前我生了场大病，生活自理能力下降，需要照料。可养子不但不尽赡养义务，还咒骂我，此后我们再不来往。现在，我的日常生活都由侄女照料。我和侄女商量决定，在我将来意识不清后也由侄女帮我处理一切事务。请问，这在法律上可以吗？

律师解答

《民法典》第三十三条规定的意定监护，从法律上为您的诉求提供保障。具有完全民事行为能力的成年人，可以与其近亲属、其他愿意担任监护人的个人或者组织事先协商，以书面形式确定自己的监护人，在自己丧失或者部分丧失民事行为能力时，由该监护人履行监护职责。

因此，建议您可至公证处办理意定监护的协议公证，明确约定人身监护和财产监护的具体事项。

此外，根据您的实际情况，也可以考虑与养子解除收养关系。否则待您百年后，您的养子有权（通过法定继承）继承您的遗产。

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