本文内容节选自孙洪林律师与孙鸣民律师共同编写的普法书籍——《围城内外说法律——婚姻家庭财产纠纷疑难解析》
案情描述

多年前，郑茜与前夫薛逸结婚时共同出资购置了一套房屋，房屋总价为100万。为了购买这套房子，当时的两人也算是不容易。郑茜先是卖掉了自己婚前的房子有了50万，再加上薛逸出的30万，最后剩余的20万两人选择一起向银行贷款才顺利地将房子买下。所以最后郑茜与薛逸决定，按照出资比例，这套房子的房屋登记产权证上写按份共有，即郑茜拥有五分之三的份额，薛逸有五分之二的份额。可从五年前开始，郑茜与薛逸因为争吵不断，夫妻感情逐渐出现了问题，最后两人都认为离婚是比较明智的决定，于是选择了结束。等到郑茜和薛逸签订了离婚协议，领取了离婚证后，双方也都同意把之前买的房子卖掉。

接下来的日子，郑茜就开始着手找起了下家。庆幸的是，没过多久，有一位万先生表示自己有意向买下郑茜他们的房子，所以当时郑茜就跟这位买家先签订了居间协议，内容不多比较简单，当时说好之后会再签详细的正式买卖合同，并在这份居间协议里约定了以300万的价格出售给对方。签订居间协议当天，万先生先向郑茜支付了意向金，另外约定待该房屋的产权人在协议上都签字后，这笔意向金就转为定金；7日后双方签订正式的房屋买卖合同，万先生支付首付款150万元，当中包括定金，剩余的房款万先生则通过银行贷款的方式，在郑茜交房时支付。当时，郑茜也只签了自己名字。

可就在一切进行得还算顺利，郑茜以为这笔交易是板上钉钉的事时，前夫薛逸这边出了岔子。之前签居间协议的时候，因为只有郑茜一人在场，所以郑茜就专门叮嘱薛逸，让他第二天过来补签一下。然而让郑茜没想到的是，薛逸突然变卦，认为房子日后涨价的可能很大，现在卖掉不值当，所以不想出售了。于是因为前夫薛逸的反悔，这次的交易就这样被叫了停。对此，郑茜想问，房屋居间协议上只有自己一个人签字，如果不出售房屋，自己是否要给下家万先生赔钱？如果之后房子卖掉，卖房子的钱在法律上该如何分割呢？

律师评析

《民法典》规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。据此，由于郑茜与薛逸的这套房屋登记为按份共有，所以根据法律规定，处分按份共有的房产，就必须经三分之二以上的共有人同意。由于郑茜对该房屋只享有五分之三的产权份额，其产权份额未超过三分之二，因此，郑茜一人签订居间协议的行为并不能产生将房屋出售给万先生的法律效力。

根据郑茜和万先生签订的居间协议来看，这份居间协议的内容如果较为简单，相关内容并未有明确约定，那么这样的话应该与正式的房屋买卖合同还是存在区别。若签订了正式的房屋买卖合同后，未履行出售房屋的义务，郑茜应当承担违约责任。

根据郑茜在房屋内的产权份额，首先，其签订居间协议的行为不能完全产生出售房屋的意思表示；其次，居间协议约定待全部产权人也就是郑茜的前夫薛逸也完成签字后，万先生交的意向金才转为定金。由于目前万先生支付了的意向金并未变为定金，那么郑茜就不需要向万先生承担定金双倍返款的责任，而是只需要返还万先生的意向金便可。

但这里还要说一下，如果在郑茜与万先生签订的居间协议中，已具备了房屋买卖合同的主要内容，那么就应视为买卖合同成立，并认定该合同有效。而双方约定之后再签订房屋买卖合同，只是进一步以格式合同的形式对买卖关系予以确认。所以在此情况下即便当事人目前未签订房屋买卖合同，但也并不影响原已成立的合同关系。如果郑茜和万先生对违约责任等进行了约定，郑茜代表前夫薛逸签字，在买受人万先生并不知道郑茜与薛逸两人离婚的情况下，那么万先生就有理由相信郑茜具有代理权，该代理行为有效，即居间协议对郑茜就发生效力，郑茜就要承担相应的违约责任。

对于郑茜问到的售房款的分割问题。根据《民法典》规定，夫妻可以约定婚后财产的归属及份额，这些约定一般应当采用书面形式。郑茜与薛逸双方虽然对该房产没有进行书面约定，但根据房屋产权证上登记的产权份额，并综合考虑两人在购买房屋时的出资情况，可以视为彼此对婚后该房产的产权份额已达成一致意见。所以一般情况下，出售房屋后的房款也将会以两人当初确认的房屋产权份额予以分割。

*特别声明：以上内容仅代表律师个人观点，不代表上海市申房律师事务所或其律师出具的任何形式之法律意见或建议。同时我们并不保证会在载明日期之后继续对有关内容进行更新，故可能未反映最新的法律发展。我们不建议读者仅依赖于本文中的全部或部分内容而进行任何决策，上海市申房律师事务所明确不承担因基于对本文任何形式的使用而产生的一切责任、损失或损害。