本文内容节选自孙洪林律师与孙鸣民律师共同编写的普法书籍——《围城内外说法律——婚姻家庭财产纠纷疑难解析》
案情描述
面对如今的房价，普通年轻人想要买房成家，多少离不开父母的帮助。而赵老伯与老伴为了能帮儿子减轻这一压力，也是能帮就帮，毕竟儿子结婚生子也是早晚的事。可没想到赵老伯与老伴用两人这些年的积蓄帮儿子买了房后，如今却成了老俩口的一个麻烦。
十多年前，赵老伯经朋友介绍，找到了一位要卖自己安置房的卖家，在赵老伯看中了其中的一套后，就通过中介与卖家签订了《房屋买卖合同》。合同约定该房屋总价80万，双方一手交钱一手交房，赵老伯一次性付清全部房款后，房屋就归赵老伯所有，与卖家无关，双方承诺不管今后房价如何变动都不能毁约；此外还约定待该房屋可以办理产权证时，卖家须无条件配合赵老伯办理产权过户手续，费用由赵老伯来承担。当天出面与赵老伯签约的是一位女士，除了她自己签字外，她称自己老公有事，所以也会帮老公代签。说罢该女士拿出了房屋钥匙和分房通知单等原件，并出示了结婚证来证明他们的夫妻身份。就这样在赵老伯认为该女士所言为真的情况下，便签好字买下了这套房子。
而后，在赵老伯儿子结婚住进去的这十多年里，家里不仅增添了新成员，且一直过得风平浪静。可在前段时间这套房子可以办理产权证时，卖家却主动把赵老伯以及当初买他们另外一套安置房的买主召集起来，提出现在房价高涨，两家若想要办理产权证就必须再加钱。的确，如今房子的价格和当初相比早已天差地别，可现在不单是因为赵老伯家拿不出卖家要求的钱款，更因为这件事是当初双方早就说好的，不能反悔，因此当卖家提出这样的条件时赵老伯没有答应。而另一家买主或许是想花钱买方便，同意了补钱，没多久就顺利拿到了产权证。
在赵老伯拒绝卖家要求的几天后，一男子找上门来告诉赵老伯，称他才是赵老伯所购房屋的房东，并向赵老伯提供了自己与前妻签订的离婚协议，而他的前妻，就是当初与赵老伯签约的那位女士。协议上的时间显示两人离婚并不久，而在这份协议中提到了关于两套房产的分割，一套归男方一套归女方。其中属于男方的那套房屋与赵老伯所购房屋虽在同一小区，但室号却并不一致。
在赵老伯指出这一问题后，男子称这一错误为笔误造成，实则就是赵老伯所购买的这套。男子解释到之前因自己身在外地，前妻谎称只是将这套房屋租了出去，对于房屋已被出售一事他并不知情，因此赵老伯和他前妻签订的《房屋买卖合同》属于无效。目前该男子要求赵老伯家搬离，而他会从前妻处将赵老伯的购房款要回并予以返还。对此，赵老伯不知该如何是好，想问律师这位男子说的有道理吗？如果打官司的话，他可以将房子要回去吗？
律师评析
当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。就这位找上门的男子，虽然他未在《房屋买卖合同》上签名，但以离婚协议的日期来看该男子与其妻子离婚时间并不久，即十多年前在签订《房屋买卖合同》时，该男子与签约的女士两人仍为夫妻，尚未解除婚姻关系。而在夫妻关系续存期间，房屋买卖作为家庭重大财产交易，丈夫对此应当知情。此外，赵老伯所购的这套房屋为动迁安置房，签约时尚未办理小产证，签约当天该女士分别出具了房屋钥匙、分房通知单、结婚证等材料，并在《房屋买卖合同》签下夫妻两人的名字，将这套房屋交付给了赵老伯，因此赵老伯当然有理由相信其丈夫对此是知晓且同意的，该女士身为妻子具有代理权，可以处分这套房屋。
在两人的离婚协议中，提到了关于两处房产的分割，当中包含赵老伯所购房屋的处置。对此那位男子解释到其中同小区一套房屋的室号问题系笔误造成，实则就是赵老伯购买的房屋。可这对夫妻作为获得安置房屋的被拆迁人，理应对自己所有的房屋室号十分熟悉，因此不可能出现在离婚协议如此重要的文件中将室号写错，且协议签订时双方均未发现的情况。
最后，该套房屋由赵老伯支付了全部房款并由其家人居住使用至今已逾十年，期间该男子从未提出过异议，虽然他称房屋是由女方在出租，可在长达十多年时间里他对房屋情况不闻不问，这显然也不符合常理。所以就目前的情况而言，该男子要求确定《房屋买卖合同》无效，应该很难得到法院的支持。相反，赵老伯可以就此情况诉至法院，要求这对夫妻履行双方签订的《房屋买卖合同》，将这套房屋过户至自己名下。
特别声明：以上内容仅代表律师个人观点，不代表上海市申房律师事务所或其律师出具的任何形式之法律意见或建议。同时我们并不保证会在载明日期之后继续对有关内容进行更新，故可能未反映最新的法律发展。我们不建议读者仅依赖于本文中的全部或部分内容而进行任何决策，上海市申房律师事务所明确不承担因基于对本文任何形式的使用而产生的一切责任、损失或损害。
