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提问者

我爸妈有套房子是使用权房，我的户口在，我本人之前也住在这个房子里。前段时间，我才知道我爸妈把这套房子卖了，就是承租权转让了。请问，我可以打官司，要求法院判他们承租权的转让合同无效吗？

律师解答

根据《上海市房屋租赁条例》的规定，公房承租人转让承租权应事先征得在本处有本市常住户口的共同居住人的同意。因此，公房承租人处分其承租权的自由受共同居住人意思表示的限制，在未经共同居住人同意的情况下，从维护居住生存利益角度出发，原则上应确认该转让合同无效。但对于受让人已实际入住公房的，也应本着尊重现状的精神，合理保护受让人的交易安全利益。故实践中，可区分下列情况分别处理：

1、原共同居住人已搬离公房，受让人已实际入住该公房的，表明原共同居住人已以事实行行为同意承租人转让其公房承租权，当事人再以未经同居住人同意为由诉请确认公房使用权转让合同无效的，不予支持；共同居住人有证据证明其搬离系基于转让人欺诈等行为所至，其原有的居住利益损失可另行向转让人主张赔偿；

2、受让人尚未实际入住公房，未搬离公房的共同居住人有证据证明转让人未经其同意而转让该公房使用权，或已搬离公房的共同居住人有证据证明其搬离系基于转让人欺诈等行为所致的，则该转让合同无效，受让人因此产生的损失可另行向转让人主张赔偿。

02

提问者

我住的这个楼里，一楼的居民在家里偷偷开了一个茶室，经常有人进进出出。我们这个是居民楼，怎么可能开店呢，而且很不安全。请问律师，我有什么办法能不让他们开店呢？

律师解答

《物权法》等相关法律规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。我个人认为你作为利害关系人，可以要求这家业主排除妨害，恢复房屋原状。

03

提问者

律师，您好！请问父母名下有套房子，现父亲去世了，他生前留有一份公证遗嘱，其中有我的份额。可目前房子被姐姐以她老公的名义出租，租金用途不详。我应该怎样维护我的权益？

律师解答

首先，你可以根据公证遗嘱的内容，依法继承你父亲的遗产。但要注意的是，夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。也就是说这个房子应该是你父母的夫妻共同财产，其中一半归你母亲所有，另一半才是你父亲的遗产。

对于你姐姐及姐夫将该房屋出租一事，你若依公证遗嘱取得这套房屋的产权份额，那么当然可以主张该份额所对应的租金。

04

提问者

婚前由我爸出资按揭购买的房子，婚后也是由我爸还的贷款，但是房产证、还款账户的名字是我的，女方没有参与还款，这种情况下请问：离婚后女方是否可以参与分配？

律师解答

如果你有证据证明这套房屋产权登记在你一人名下，是婚前购买，购房的首付款是你父亲出资，婚后还贷也是由父亲出资，而非用夫妻共同财产还贷，那么离婚时，这套房屋应该不属于夫妻共同财产，你妻子很难要求分割。

05

提问者

因为限购，我和老公办了假离婚，当时说买好房子再复婚，可现在房子买好了，他却不肯复婚了，当初为了快点离婚，我们就在离婚协议上约定了我们的婚房全部归男方所有，我们之间不存在共同财产需要分割，现在我吃了这个哑巴亏，想问律师我该怎么办？

律师解答

如果你和你丈夫的离婚证书，是你们双方前往婚姻登记机关申请离婚，婚姻登记机关查明双方确实是自愿并对子女和财产问题已有适当处理时，发给离婚证。那么这个离婚就不存在“假离婚”一说，而是真正的符合国家法律的离婚。离婚时，你们双方在婚姻登记机关签署的自愿离婚协议对双方是有约束力的。若你在协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，起诉至法院，而法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，通常不会支持你的主张。